著者　山岡　淳一郎、　朝日新聞　出版　
　
　
いやはや、マンション住まいとは、こんなに大変なものなんですね・・・・。私は古い一戸建て団地の一角に住んでいます。もう３０年になります。子ども会が消滅し、老人会もなくなり、団地の公民館は市内の連協から脱退してしまいました。夜の会合に参加できる体力・条件のある人がいないという理由です。老齢化がすすみ、空き家も増えています。東京や大阪に住む息子や娘たちのところに引き取られて、転出していくのです。寂しい限りです。
いま、マンションでも、「二つの老い」が進行していて、郊外の団地を衰退させている。建物の老朽化と住民の高齢化である。日本の分譲マンションの戸数は540万戸、1400万人が生活している。東京都中央区では１１万5000人の区民の9割が集合住宅に住み、１割以上が高さ６０メートル（２０階）をこえる超高層で暮らしている。２０１１年には、築後30年をこえるマンションが１００万戸に達する。
現在、２０階建て以上の超高層マンションは４６３棟、１４万３８２６戸、そこに３０万人以上が暮らしている。この超高層の９割超は小泉内閣の成立した２００１年以降の竣工である。首都圏が７割を占めている。超高層マンションは一般マンションと違って、値崩れが起きにくい。
そして、マンションの行く末を託した不動産、建設会社が次々に倒産している。
多くのマンション住人は、住むために買っている。その５割は永住するつもりであり、永住志向は年々高まっている。いずれは、住み替えるつもりという回答は２割を下まわる。
法定立て替えは、８割の賛成者が２割の反対者の所有権を半ば強引に「時価」で買い取り、形式上は「全員の合意」があるようにして事業を進める手法だ。立て替えに反対するマンション住人は排除される。
１９６２年に制定されたマンション法（区分所有法）は、建物の経年変化をほとんど考えていなかったので、建物の老朽化による立て替えについての手当てがなされていなかった。１９８３年の法改正のとき「５分の４」要件が盛り込まれた。このとき、修繕費が再建費の半分をこえるとき、「過分の費用」がかかるとして、認められることになった。そして、ゼネコンは「半分をこえる修理費用」の見積もりを出した。
ところが、実のところゼネコンは新築一辺倒で歩んできたから、実際の修繕ノウハウを持たず、少年の修繕工事の経験もほとんどなかった。
いやはや、なんということでしょうか・・・・。マンションの管理組合の修繕積立金が横領されるという事件も全国で続出している。管理会社の社員が８年間で８０００万円（１９管理組合）とか、７年間で９８００万円（４管理組合）を横領していた。２００３年以降、国交省が把握した修繕積立金の横領は１２７物件、１２億円にのぼっている。
一般にマンション業界では土地代を除く総工事費は販売価格の３～４割である。３０数戸の偽装マンションの新築時の販売総額は１７億円。うち土地代は７億円で、工事費は６億円だった。マンションは、宣伝販売費など巨額の間接経費をかけている。
管理会社は何もいわなければ、何もしない。ハードルを高くしたら、ついてくる。すべて住民次第なのである。管理会社は、どこでも五十歩百歩。
　超高層マンションの人気は高いが、建物の維持管理、管理組合運営の両面で難題が横たわっている。超高層マンションは、近年に急激に建てられたため、建物の経年変化への対応策が確立していない。不具合の修繕費用は高い。歳月の経過とともに維持管理コストが急上昇する。膨張する管理コストは悩ましい。実際の修繕工事には、高層階の修繕に多くの費用がかかる。だから、低層階の住民は、高層階の金持ちのために「平等に」床面積に応じての費用負担に不満をもらす。
そして、「防災」は最重要のテーマとなっている。２年ごとに都心の超高層賃貸マンションを住み替える「タワー族」と呼ばれる家族層が存在する。
この本では超高層マンションの管理組合がうまく運営さているところも紹介されていて大変参考になりました。マンションの住民同士で感情的ないがみあいとなっているところも少なくないようです。実務的にも大変勉強になる本として、マンション入居者、これから買おうとする人に一読を強くおすすめします。

（２０１０年５月刊。１５００円＋税）

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